Thursday, August 27, 2015

Kontrakan

Lagi pengin ngomongin kontrakan, nih. Kalau mau ngomongin kontrakan pastinya dulu saya pernah dong jadi kontraktor atau orang yang pernah ngontrak. Saya dan pak suami sempat ngontrak setahun di daerah Tanjung Barat. Lumayan betah tinggal di situ karena lokasinya strategis, mau ke mana-mana dekat. 

Mau ke Pasar Minggu, masuk tol, dan piknik ke Ragunan dekat. Mau ke stasiun tinggal jalan kaki. Mau ke Depok apalagi. Mau naik angkot tinggal jalan kaki keluar gang. Enaknya lagi kontrakan ini ada halaman yang cukup luas untuk parkir mobil para kontraktor. Selama ngontrak di situ kami belum pernah mengalami kebanjiran. Kelebihan-kelebihan inilah yang membuat kontrakan tersebut selalu penuh.

Selain lokasi, yang bikin betah tentu saja para tetangga yang tinggal di situ. Kebanyakan yang ngontrak di situ seumuran jadi ngobrolnya lumayan nyambung. Saya juga nggak terlalu sering ngobrol sih karena waktu itu masih kerja. Paling kalau sore dan nggak ada kerjaan rumah yang numpuk baru ngobrol sama emak-emak. 

Kehidupan di kontrakan samalah dengan kehidupan biasa, banyak juga problematikanya cuma pintar-pintarnya kita saja menempatkan diri. Ada orang yang baik dan nggak. Ada yang suka nggosip dan nggak. Cuma agak aneh aja melihat tetangga yang kontrakannya waktu itu isinya barang-barang mewah tapi ternyata suka telat bayar kontrakan. Bahkan dia kabur dari kontrakan loh. Yah, penampilan kadang tidak mencerminkan kehidupan sebenarnya. Ada juga cerita ART yang kabur dari majikan. Sebelum kabur, dia sempat bilang mau kerja sama saya kalau nanti sudah pindah rumah. Duh, kasihan si mbak itu. 

Bisnis kontrakan kalau dilihat sangat menjanjikan ya. Hari gini kontrakan masih laku loh apalagi di Jakarta dan sekitarnya. Banyak banget orang yang mencari kontrakan dengan alasan untuk memudahkan aktivitas sehari-hari. Tiap bulan si juragan bisa dapat uang kontrakan yang jumlahnya dihitung dari harga sewa dikalikan berapa pintu yang terisi. Selain itu harga properti yang tiap tahun meningkat bisa saja kontrakan dijadikan investasi atau dijadikan warisan untuk anak cucu nanti, hahahaha. Menjadi juragan kontrakan masih menjadi mimpi saya dan pak suami nih.

Membangun kontrakan itu kayaknya gampang ya. Habis isi kontrakan kan standart banget. Kalau yang gampang sih rumah petak yang isinya ruang tamu, 1 kamar tidur, dapur, dan kamar mandi. Bahan bangunan yang digunakan juga standart, nggak perlu yang kualitasnya bagus banget. Saya melihat kontrakan depan saya dindingnya batako, atapnya asbes, dan catnya cepat pudar. Hahahaha, yang penting ada ruang untuk berteduh. Etapi, kualitas kontrakan yang bagus juga berpengaruh dengan harga sewanya. Semakin eksklusif dan bagus, harga sewa semakin mahal.  

Kontrakan depan rumah saya ada 2 pintu. Kalau ada yang kosong, nggak sampai sebulan sudah terisi lagi. Pokoknya nggak pernah kosong lama kontrakan itu. Si juragan kontrakan kebetulan tetangga sendiri. Orangnya masih muda, umurnya mungkin 10 tahun lebih tua, teman akrabnya pak suami, penampilannya low profile banget. Dia bekerja di perusahaan telekomunikasi ternama. Pelan tapi pasti bisnis kontrakannya bertambah. Dari 2 pintu sekarang sudah ada kontrakan baru 3 pintu. Kata pak suami, mungkin habis ini ada proyek lagi karena si juragan masih punya tanah di dekat situ juga. Wuih, mupeng deh dengan bisnisnya. 

Sedangkan kontrakan yang pernah saya tinggali jumlahnya sekitar 15 pintu. Banyaknya pintu yang terisi sempat membuat saya dan pak suami ngiler menghitung pendapatan si juragan per bulan, hanya dari kontrakan ini. Gampangnya saja per pintu harga sewanya sejuta. Uang yang masuk ke juragan sebulan 15 juta kan? Seiring meningkatnya harga properti, harga kontrakan juga akan mengikuti. Tiap tahun atau tiap berapa tahun sekali biasanya harga sewa akan naik. Tentu saja hal ini berbanding lurus dengan pendapatan si juragan kontrakan. 

Sumber Gambar 

Yuk, coba menghitung bisnis kontrakan yang simple :

Misalkan untuk membangun 1 rumah petak ukuran 30 m2 butuh dana sebesar :
- tanah : 70 juta
- bangunan : 20 juta
Total : 90 juta

Katakanlah, harga sewa per bulan 500rb.
Biaya pemeliharaan per bulan 10% = 50rb.
Pendapatan per bulan = 500rb-50rb 
                                    =  450rb

BEP = 90 juta : 450rb 
        = 200

Karena 1 tahun = 12 bulan maka 200/12 = 16.
Ya, BEP-nya sekitar 16 tahun. 

Hhhhhmmm, lama juga ya BEP-nya. Tapi ingat, tiap berapa tahun sekali harga properti pasti meningkat dan harga sewa turut naik, jadi bisa saja BEP tersebut lebih cepat. Kata beberapa ahli keuangan sih properti merupakan salah satu investasi yang baik. Dengan memiliki aset yang produktif akan menambah pemasukan bahkan bisa dijadikan sumber untuk memenuhi biaya hidup. 

Namanya usaha pasti ada saja kendalanya, termasuk bisnis kontrakan ini. Sebagai mantan kontraktor, si juragan kontrakan pasti pening kalau menemukan kejadian seperti ini :

1. Telat Bayar

Yah, namanya orang pasti beda karakter termasuk para kontraktor. Berbahagialah kalau juragan kontrakan punya warga yang taat bayar pajak bulanan dan berperilaku baik. Bila ada kontraktor yang nakal ya harus tegas. Berkali-kali nggak bisa diperingatkan ya harus diusir. Tapi saya tega nggak ya nanti kalau jadi juragan seperti ini. Mereka kan juga manusia, huhuhu. - _ -

Pengalaman saya, dulu ada tetangga yang telat bayar sewa sampai diingatkan berkali-kali tetep ndableg sampai si juragan melepas jendela. Beneran loh ini kejadian di kontrakan yang saya tinggali dulu.

2. Pengganggu 

Nah, ini saya belum pernah ketemu tetangga yang seperti ini. Cuma setelah pindah, saya sempat diceritain sama teman yang waktu itu masih ngontrak di sana. Ada macem-macem sih ceritanya. 

Tengah malam pintu teman saya digedor-gedor sama orang, si tamu langsung marah-marah. Lah, teman saya kan bingung secara nggak kenal sama orang itu. Masalah yang diributin juga dia nggak paham. Setelah ditanya, ternyata yang nggedor itu salah pintu. Harusnya yang dilabrak tetangga sebelah bukan pintunya dia, huhuhu. Akhirnya ramelah rumah sebelah, malam hari pula. Ngganggu orang tidur kan?

Langsung deh teman saya lapor ke penjaga kontrakan dan minta supaya si juragan menindak tegas tetangga yang ribut tengah malam. Memang ya tetangga yang mengganggu ketertiban umum *halah* kudu ditindak tegas. 

Masih ada loh tetangga yang bikin parno. Misalnya nih ada tetangga yang suka memelihara burung dalam jumlah banyak. Maklum teman saya takut terkena flu burung karena waktu itu wabahnya lagi heboh diberitakan. Selain itu, ada juga tetangga yang buka praktik pengobatan. Saya nggak tahu pastinya seperti apa karena kata teman saya praktiknya aneh. 

Oia, ada loh tetangga yang ngomongnya kenceng banget. Yang namanya kontrakan kadang batuk aja denger kan ya apalagi kalau ngomong stereo. Terus ada juga yang nyetel musik kenceng banget. Haseeek, kalau ini sih kadang suka karena saya memang suka musik. Cuma telinga sering diajak kompromi kalau mendengar lagu daerah yang nggak ngerti artinya, hahahaha. Roaming tapi seru sih. 

3. Air dan Listrik

Masalah air dan listrik itu PR banget bagi juragan kontrakan karena dua hal ini sangat vital. Tanpa air dan listrik apalah arti hidup, yang ada malah mati gaya. Kontrakan yang saya tempati dulu itu kan ada sekitar 15 pintu tapi airnya cuma satu tandon. Jadi kalau musim kemarau untuk mendapatkan jatah air kudu giliran. Untungnya ya waktu itu saya masih kerja jadi aktivitas rumah seringnya dilakukan pagi saat tetangga masih belum banyak yang bangun.

Pernah sih saya ngalami kejadian listrik rusak jadi benar-benar nggak ada air dan listrik dari pagi sampai sore. Untungnya kejadian itu pas weekend. Kontraktor yang punya saudara dekat pada ngungsi di kerabatnya. Daripada mati gaya dan nggak jelas mau mandi di mana, saya ngungsi ke kantor loh. Beneran, ngungsi ke kantor sambil update berita dari tetangga. Pas listrik dan air nyala baru deh pulang kandang. Hahaha, seru juga kalau ingat kejadian itu. 

4. Komplain

Kalau teman-teman mau jadi juragan kontrakan, siap-siap aja ya kalau nanti banyak yang komplain. Biasanya para kontraktor komplain soal fasilitas yang kurang. Misalnya tegangan listrik yang naik turun sehingga peralatan mereka rusak. Eh, ini beneran loh terjadi.

Tegangan listrik yang nggak stabil memang berbahaya dan merugikan kontraktor. Pak suami pernah pakai stabiliser untuk kulkas. Kami agak parno ketika tetangga cerita kalau kulkas mereka rusak gara-gara tegangan yang nggak stabil. Alhamdulillahnya kulkas kami bisa tahan low voltage. Kulkasnya sampai sekarang masih awet tapi stabilisernya sudah rusak lama, kayaknya sudah dijual ke tukang loak deh. 

Kalau mau bisnis kontrakan sebaiknya dipikirkan lagi fasilitas-fasilitas yang memudahkan user atau kontraktor. Pikirkan baik-baik tentang sistem pembayaran sewanya, soal air dan listrik, serta faktor keamanan. Kalau hal ini bisa diatasi, bisa saja kontraktor betah tinggal di situ jadi banyak pintu yang terisi. Bagaimanapun, kontraktor adalah raja. Bener kan? hahahaha. 






















11 comments:

  1. Kereeeeeen.. suka banget tulisan iniiiiii..

    Aku jadi kebayang someday jadi juragan kontrakan. Tung itung.. lumayan juga ya, dengan resikonya pula. Tapi prospeknya bagus, asal bisa dapet lahan/lokasi yg tepat juga, ah jadi ngileeeer..

    ReplyDelete
  2. Enak juga nih bisnis kontrakan, tapi kalau di Jakarta udah ga ada tanah kosong...

    ReplyDelete
  3. Dengan segala kerempongan ngurusin kontrakan kayaknya emang bener ya bisnis kontrakan ato kosan ini paling menguntungkan keknya ya Mbak untuk properti.. :D

    ReplyDelete
  4. kontrakan itu kayak kita menanam pohon duit. Lama tapi pasti menghasilkan. tergantung kita memeliharanya...

    ReplyDelete
  5. bisnis kontrakan memang menjanjikan ya mbak. Sebaiknya kontrakan tahunan mungkin ya dibanding bulanan. depan rumahku satu rumah di renoasi dijadikan kontrakan tiga pintu, keluar masuk aja tuh mbak apa mungkin krn bulanan ya bayarnya

    ReplyDelete
  6. yah hampir sama kayak ngekos ya mbak, aku ngontrak belom pernah, tapi ngekos pernah, tiap tahun bisa naek harganya, tapi suka sebel juga karna fasilitasnya gitu-gitu aja hehehe, dulu juga sempet mikir enak kali ya jadi ibu kos :D

    ReplyDelete
  7. Sukaaaa bingit range range annya, aku juga sm mb pipit, pengen jadi juragan kos kosan hihihiii, duit tinggal ngalir setiao bulan, kita tibggal ongkang2 ...

    ReplyDelete
  8. asik yah jadi juragan kontraktor ..duduk2 bisa ngasilin duit ya mbak...

    ReplyDelete
  9. Punya kos sama kontrakan kayae beda tipis ya Mbak. Jaman saya ngekos, tiap tahun ajaran baru, anaknya bu kos dan kebanyakan warga yg punya kos selalu ganti motor baru hahaha. Apalagi yg kos-kosannya ga cm satu lokasi. Karena bener kata Mbak Pipit, tiap tahun uang sewa naik. Bener bisa jadi bisnis yg menggiurkan.

    ReplyDelete
  10. aku jadi inget kalau pas kuliah dulu, temen-temenku ada yang ngekos maupun ngontrak di daerah deket kampus, ayahku punya kontrakan, tapi aku gak ngerti itungan duitnya, cuma tau pas ngebangun awalnya mahal aja ahahahaha

    ReplyDelete
  11. menggiurkan sekali nampaknya ya bisnis kontrakan ini

    ReplyDelete

Powered by Blogger.

Recent Posts

    Follow Me

    Page Views

    Copyright © Pipit Widya | Powered by Blogger
    Design by Saeed Salam | Blogger Theme by NewBloggerThemes.com